限购政策限制了购房人取得房屋所有权，不得排除执行

裁判要旨

房地产限购政策直接限制了房屋向特定买受人变动物权的可能，房屋买受人即便满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，也不能享有物权期待权，不享有排除强制执行的权利。

案情简介

一、根据海南限购政策，2018年4月22日之后，非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

二、2018年5月，永丰公司与上海人关池签订《商品房买卖合同》，合同签订后关池支付全部价款并实际入住，其在文昌市无其他住房。

三、因金融借款关系，永丰公司将案涉房屋所在的在建工程以及土地使用权抵押给文昌农商行并办理抵押登记。2018年9月14日，因永丰公司未按照借款合同约定还款，应文昌农商行请求，海南一中院裁定查封了案涉项目（含关池购买房屋）。

四、关池作为案外人对查封行为提出异议，海南一中院裁定中止对案涉房屋的执行。文昌农商行向海南一中院提起执行异议之诉，海南一中院认定关池有权排除强制执行，判决解除对房屋的查封。

五、文昌农商行不服，上诉至海南高院。海南高院二审以关池不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果为由改判关池无权排除执行。

六、关池不服，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回关池再审申请。

裁判要点及思路

本案是一起典型的处于限购政策中的房屋买受人要求排除强制执行的案例。本案核心争议焦点问题在于关池是否享有排除强制执行的权利。根据关池所购房屋情况：（1）关池在房屋被查封前与永丰公司签订了《商品房买卖合同》；（2）限购政策并非法律、行政法规，不能成为合同无效的事由，故案涉《商品房买卖合同》应认定为有效；（3）关池已支付了全款并实际入住；（4）关池在文昌也无其他住房。结合以上四点，在不考虑限购政策的前提下，关池完全符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条规定的房屋买受人的条件，已取得对房屋的物权期待权，有权排除强制执行。但海南高院认为：“关池不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果”，因此不享有物权期待权。

最高法院在再审裁定中，对物权期待权的概念进行了界定。最高法院认为：“物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。”即只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。

基于以上理由，最高法院认为关池虽然在形式上满足物权期待权的条件，但在实质上不享有物权期待权，无权排除执行。