南京拆迁停业损失补偿款的归属，给房主还是承租户？

承租商户与房东本是利益共同体，商户经营挣钱，房东收租子，在经营状况良好的情况下两者一般不产生纠纷。可是，一旦房屋面临拆迁，承租商户不得不搬迁而不能经营时，矛盾就经常发生了。

核心的矛盾就在于拆迁时政府会发一笔停业补偿费，双方对此归属会产生较大争议。房东认为自己是被拆迁人，拆迁协议是政府和自己签的，包括停业损失补偿在内全部的拆迁补偿款当然归自己所有；而承租商户则认为，自己是经营业主，停业的实际损失发生在自己身上，停业损失自然应该补偿给自己。政府部门为了规避纠纷，通常只认房东，将所有补偿款全部支付给房东，从而导致承租户丧失争夺主动权，更激化了这种矛盾。

那么，从法律上来讲，这个停业损失补偿费究竟给房东还是承租商户呢？

在此，本律师结合自身办案实践和结合本地法院相关判例，总结得出如下几点意见：

一、承租商户向房东主张停业损失补偿有着正当的法理基础。

因为：从停产停业损失补偿款的性质和用途来看，该款主要是拆迁人针对被拆迁人房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的经济补偿，因此，停业损失补偿承租商户定然有份。

二、承租商户主张停业损失补偿有法律法规的支持。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》[宁政发(2007)61号]等相关法律法规的规定，承租经营户完全有权获得停业损失、设施搬迁、装修等损失的补偿。其中，《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十条第一款第(六)项更是明确规定：“被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。”

三、停业损失补偿如何在产权人和承租商户之间进行分配？

1、有约定的按照约定处理。

租赁合同中有关于拆迁补偿约定条款的，必须遵循该约定，这一点基本上得到各地法院的一致认同。纵观江苏省及南京市及各区的拆迁法律法规及政策，也基本形成这样一个共识，即：被拆迁人与承租经营户的租赁合同对停业、设备拆除、安装和搬迁等损失补偿有约定的，由双方按约定处理。

2、没有约定的按照合理比例进行分配。

双方没有租赁协议或者租赁协议对之没有约定的，由被拆迁人于承租人根据实际情况自行协商解决。个人认为，在此情况下，虽然根据停产停业损失补偿款的性质和用途，该补偿款原则应属于承租经营户，但在具体分配时应考虑到房屋的已租时间、剩余租期被拆迁房屋营业性质用房的形成时间等具体因素综合考虑。

如果在承租人承租之前即形成营业用房的性质，应根据之前形成营业用房的时间及承租人经营的时间比例，在被拆迁人和承租人之间合理分配停业损失等补偿款；如果系承租人承租之后才形成营业用房性质的，该停业损失等补偿款应全部归承租人所有。当然，实际审判过程是由法官根据具体案件情况进行酌定的，南京法院的倾向性观点是产权人和承租户各得停业损失补偿的50%。

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