低价转让房屋致债权人利益受损可以确认无效

董某拖欠张某160万元借款，经法院判决后该案进入执行程序。在执行过程中，张某发现董某将其名下的两套住房以10万元的总价转让给赵某，并办理了不动产转移登记手续。该两套住房系董某于2010年购买，购房款总计31万余元，张某认为董某系与赵某恶意串通以明显不合理的低价转让房屋，损害了他的权益，张某遂将董某和赵某诉至孟村回族自治县人民法院，请求确认涉案房屋买卖合同无效。

赵某辩称，董某还拖欠着赵某父亲170万元，也在法院执行过程中，赵某与董某以10万元总价签订的房屋转让合同，系抵顶了赵某父亲的部分欠款，现双方已经办理完毕不动产转移登记手续，房屋买卖合同应属有效。

审理

法院经审理认为，我国法律规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，赵某辩称并非以10万元的低价受让住房，而是以房款抵顶了其父亲的部分债权。赵某虽提交抵顶协议，但该抵顶协议原告未主张权利，被告未反诉要求确认该协议的效力，且与本案不存在关联，又涉及案外人权益，故法院对该协议的合法性、真实性不予审查。涉案两套房屋总计10万元的房屋转让款与31万元首次购房款相比较，显属低价。赵某在明知董某尚负巨额债务的情况下，以不合理低价签订转让财产协议，赵某与董某的行为应属恶意串通，其行为既损害了公共利益也损害了包括原告在内的其他债权人合法权益，当属无效。遂判决，董某与赵某签订的房屋买卖合同无效。一审判决作出后，董某及赵某均不服，提出上诉。经沧州市中级人民法院审理，驳回上诉，维持原判。

说法

本案系执行生效法律文书过程中，发现被执行人恶意转移财产，逃避执行，从而提起的确认转让协议无效纠纷案。执行过程中，相当数量的被执行人通过转移财产、隐匿行踪来逃避执行。对被执行人转移未采取保全措施的财产，且已完成交付或产权变更登记行为的效力问题，我国现行法律法规并未明确赋予执行法官审查、认定的权限，故申请执行人发现转移财产的相关线索、证据，通过民事诉讼，保护自己合法权益，成为其寻求司法救济的重要途径。

本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。民法典第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。法律上的恶意串通是指当事人为实现某种目的，相互串通、共同实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通的民事法律行为有以下三个特点：一是当事人主观上出于恶意，即指行为人明知相关的客观事实，而且在实施行为时主观上以损害他人利益为目的。二是当事人之间相互串通，即指当事人之间存在意思联络或沟通，希望通过实施某种行为而损害他人的合法权益，且当事人在客观上相互配合共同实施了该违法行为。三是该行为损害了第三人的合法权益。

就本案而言，董某在法院生效判决进入强制执行过程中，以10万元的低价转让房屋，其逃避执行的意图十分明显，房屋出卖后必然影响张某债权的实现，其主观上具有损害张某合法权益的恶意。另外，赵某购买房屋的行为也不能构成善意取得。首先，从转让房屋的价格来看，转让房屋的价款仅为10万元，该价格远远低于同地域同期房屋的市场价格。其次，赵某的父亲也是董某的债权人，至今170万元债权未执行完毕，赵某在庭审中陈述董某系将房屋抵顶给其父亲的债务，说明赵某知晓董某身负巨额债务，故其不能成为善意第三人。综上所述，董某与赵某恶意串通，以明显不合理低价转让财产，该行为既损害了社会公共利益也损害了包括原告在内的其他债权人合法权益，有违民事行为公平、诚信、不得违背公序良俗的基本原则，更与社会主义核心价值观相悖，当属无效。